摘要：本文是為參加中房學(xué)“30 年·我與房地產(chǎn)估價”主題活動而撰寫的一篇紀(jì)念文章。作者回顧了個人轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)估價的緣起、30年的從業(yè)經(jīng)歷及參與的多項(xiàng)專業(yè)活動；由衷感慨房地產(chǎn)估價發(fā)展進(jìn)步的中國速度；深刻體悟房地產(chǎn)估價之道貴在實(shí)踐、難在實(shí)踐的行業(yè)特點(diǎn)；殷切冀望房地產(chǎn)估價大有可為的前程愿景。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；估價制度與標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)；估價理論與實(shí)踐
一、一個理科學(xué)人非自覺轉(zhuǎn)身的小故事
我與房地產(chǎn)估價的牽手緣起于一段30年前并非自覺的邂逅。
那是在上世紀(jì)的1993年，門啟風(fēng)來萬木春，改革潮涌百業(yè)興。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代默默無聞的房地產(chǎn)業(yè)開始嶄露頭角，日漸繁榮的房地產(chǎn)市場和多元社會經(jīng)濟(jì)活動翹首期盼房地產(chǎn)估價師的專業(yè)服務(wù)?？墒牵谀莻€時候國內(nèi)能有幾人懂房地產(chǎn)估價？行業(yè)要發(fā)展，教育須先行。于是建設(shè)部從英國請來房地產(chǎn)估價專家，為國內(nèi)大學(xué)擬開設(shè)房地產(chǎn)估價課程的高校老師先行培訓(xùn)，對接單位是筆者所在的部屬蘇州城建環(huán)保學(xué)院，該院的城市管理系早在1985年便順應(yīng)形勢創(chuàng)辦了國內(nèi)首個房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)。為了給授課專家配備口語翻譯，院領(lǐng)導(dǎo)不問專業(yè)是否對口在系里物色了四個英語基礎(chǔ)相對較強(qiáng)的教師，本人慚忝其列。此前我們四人誰也不知道房地產(chǎn)估價為何物，英語也只有讀、寫的半邊手藝，口語能力十分勉強(qiáng)。工作需要就是命令，課程任務(wù)便是志趣，不由分說我們四只鴨子就這樣被趕上了架。我們要求英國專家盡快把培訓(xùn)講義寄來，以便事前能對房地產(chǎn)估價有個初步概念。猶記得我為S.Gronow教授作翻譯，上講臺前他祝我“Good luck”，我由衷地答復(fù)“I need it”。所幸培訓(xùn)過程基本順利。事后培訓(xùn)講義經(jīng)字斟句酌的推敲翻譯后由建工出版社出版，成為國內(nèi)較早的房地產(chǎn)估價導(dǎo)論性讀本[1]。因當(dāng)時還缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的房地產(chǎn)估價術(shù)語中文表達(dá)，讀本采用了較為罕見的中英文雙語刊印。
因了這一機(jī)緣，英方專家成功為我申請到了英國文化委員會的基金資助，使我得以作為訪問學(xué)者在1995-1996年間去英國研修房地產(chǎn)估價。我也的確沒有讓他們失望，在快速彌補(bǔ)房地產(chǎn)估價系統(tǒng)理論后，利用一個理科學(xué)人的邏輯思維強(qiáng)項(xiàng)，很快找到研究課題，接連完成兩篇論文[2,3]。其中前者針對困惑英國房地產(chǎn)估價界多年的傳統(tǒng)投資法中的所謂Bowcock估價悖謬，提出系因租期率調(diào)整幅度欠科學(xué)的個人見解。并導(dǎo)出租期率隨租約租金、市場租金、剩余租期及全風(fēng)險收益率變化的一個多元函數(shù)關(guān)系式，從而徹底解決了Bowcock類型的估價悖謬。第二篇論文是對英國業(yè)界當(dāng)時正在熱烈討論的現(xiàn)代投資法折現(xiàn)現(xiàn)金流技術(shù)推廣運(yùn)用中的瓶頸問題——由非完善可比實(shí)例交易市場數(shù)據(jù)難以同時提取租金增長率和等收益率兩個關(guān)鍵參數(shù)難題提出數(shù)學(xué)解決方法。文章被英國房地產(chǎn)估價界權(quán)威B.Macgregor教授推薦給房地產(chǎn)雜志Estates Gazette后破例在第一時間報道發(fā)表，引起業(yè)界積極反響，相繼有后續(xù)文章跟進(jìn)討論。
英國東道主見我這個房地產(chǎn)估價新人竟能后來居上，既感意外又寄厚望，遂主動增加資助經(jīng)費(fèi)，使我的身份很快由訪問學(xué)者晉升為博士生(Doctor Candidate)。轉(zhuǎn)年10月我因個人原因終止攻博回國，恰好趕上參加國內(nèi)舉行的第二屆房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，隨即取得了中國房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格證。國家政策允許持證高校教師注冊并兼職從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，我隨之受聘于一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，課余時間幾乎全都投入到公司的房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)項(xiàng)目里。未曾料到就此一干廿五載，而與我的老朋友——原從事專業(yè)則漸行漸遠(yuǎn)，不免讓我有種“候門一入深如海，從此蕭郎是路人”的感受。
二、專業(yè)的人做專業(yè)的事
入行適逢其時，遇此黃金時代，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮興旺、一路開掛，成為國民經(jīng)濟(jì)的擎天一柱。房地產(chǎn)估價業(yè)也風(fēng)生水起，突飛猛進(jìn)。時代變遷造就的這個平臺，吸引了一大批優(yōu)秀人才踴躍加盟，他們銳意進(jìn)取，勇毅篤行，為現(xiàn)代中國房地產(chǎn)估價業(yè)的快速崛起奉獻(xiàn)了自己的青春和智慧。三十年前，這里還是一片空曠荒蕪的不毛之地，今天矗立在我們眼前的已是一座基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、配套完備、架構(gòu)科學(xué)、規(guī)?；趾?、管理有序的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)大廈，她的開發(fā)建設(shè)為社會提供了獨(dú)一無二的專業(yè)服務(wù)，給國家作出了前所未有的另類貢獻(xiàn)。這是房地產(chǎn)估價的中國速度，值得我們每個估價人驕傲。撫今追昔，不由得讓我們對這座大廈的拓荒者、設(shè)計(jì)者、建造者和管理者心生敬意。我們常說專業(yè)的人做專業(yè)的事，如果這個專業(yè)的人還有能謀善斷的管理能力和精益求精的敬業(yè)精神，那便是行業(yè)的福澤，估價人的幸事。
三、行業(yè)興旺，匹夫有責(zé)
新興行業(yè)的有序發(fā)展需要一系列配套制度的建設(shè)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定，它們專業(yè)性強(qiáng)，工作量大。先驅(qū)者白手起家，玉汝于成。也正是有了這一項(xiàng)項(xiàng)具有里程碑意義的基礎(chǔ)性工程的圓滿落成，成就了中國房地產(chǎn)估價業(yè)的成長和成熟，從中也讓我們看到了她一路走來的艱辛和沉穩(wěn)。
俗話說“眾人拾柴火焰高”，我個人應(yīng)邀參與了較多的行業(yè)專業(yè)活動，能為中國房地產(chǎn)估價事業(yè)奉添三兩枝柴薪是我的榮幸。
2000年參加中房學(xué)的首次房地產(chǎn)估價學(xué)術(shù)征文大賽，提交的論文[4]獲“深圳沈大杯”征文大賽一等獎
2000-2020年參與全國房地產(chǎn)估價師資格考試的征題、命題、審題、評卷工作
2005年參加國際房地產(chǎn)評估論壇，提交論文[5]《古建筑價值評估新方向》
2006-2018年參與房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育全國必修課和地方必修課、選修課講課
2009-2018年多次與會研討、修訂《房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》
2010年獲評首批中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會資深會員
2011年獲香港測量師學(xué)會會員資格認(rèn)證
2012年5-6月受邀審閱國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》、提交個人修改意見并參加兩標(biāo)準(zhǔn)送審會
2012年10月參加關(guān)于國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》審查驗(yàn)收會
2012-至今 受中房學(xué)委托，評審房地產(chǎn)估價報告
2015年參與修改《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》
2015年參與“房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)知識競賽”命題
2017年評審“2017中國房地產(chǎn)估價年會論文集”
2017年參會“房地產(chǎn)司法鑒定估價研討會議”
2017-2021年參與多輪全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱和教材修訂
2019-2020年參與修改《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見》
2020參與修改《房地產(chǎn)損害賠償估價指導(dǎo)意見》
上面這張簡表在他人看來未免顯得枯燥乏味，但它記錄的活動樁樁件件都會引起親歷者鮮活的回憶，其中還不乏有趣的故事。這些看似豐富緊湊的活動其實(shí)遠(yuǎn)不及學(xué)會日常業(yè)務(wù)工作內(nèi)容之萬一，但它們的確在一定程度上反映出中房學(xué)為中國房地產(chǎn)估價的健康發(fā)展謀篇布局、辛勤付出的一個側(cè)影、一個腳注。
由于歷史的原因，第一代估價人幾乎都是割舍了原學(xué)專業(yè)、半路出家的拓荒者，他們?yōu)槲覈康禺a(chǎn)估價業(yè)的誕生、發(fā)展和壯大作出了無遜于科班專家的杰出貢獻(xiàn)。每個人轉(zhuǎn)行的緣由各不相同，也各有各的傳奇，但一無例外的都是中國房地產(chǎn)估價業(yè)的有緣人。他們從業(yè)三十年后不再年輕，已經(jīng)或即將退居二線，年富力強(qiáng)的中青年估價師正迅速成長為中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的中堅(jiān)力量。隨著國家經(jīng)濟(jì)社會的急劇變化，房地產(chǎn)估價面臨著新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。開拓估價服務(wù)的新方向、新領(lǐng)域和新技術(shù)已成為新一代估價人繼往開來的新課題。行業(yè)興旺，匹夫有責(zé)。青年估價師們，使命在肩，任重道遠(yuǎn)啊！
四、紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行
“擇一業(yè)，忠一生”，三十多年的從業(yè)生涯讓我深切地認(rèn)識到房地產(chǎn)估價其實(shí)是個邊緣性、交叉性、綜合性超強(qiáng)的行業(yè)，其涉及知識面之廣、能力面之寬，360行中鮮有能與之匹敵者。咋看之下，她的入口大門樸實(shí)無華，待歡欣進(jìn)入后，越向縱深行，越覺內(nèi)里別有洞天，山高水深，荊棘叢生。房地產(chǎn)估價的高深倒不是因?yàn)樗睦碚撚卸嗝瓷願W，而是因?yàn)槠鋵?shí)踐作業(yè)頻頻遭遇的困惑。哪怕一個稀松平常的估價項(xiàng)目，都要求估價師具備理工文法商多學(xué)科知識和對這些知識的綜合應(yīng)用能力。尤其是估價測算中的公式選用、參數(shù)取值、市場趨勢判斷等無處不在的非確定性的確定性抉擇。其實(shí)這還僅僅是估價實(shí)踐棘手的開胃菜，“理論是灰色的，生命之樹常青”，來自現(xiàn)實(shí)生活中的估價項(xiàng)目千姿百態(tài)、復(fù)雜生動。它們常常不按常規(guī)出牌，要么是估價對象的實(shí)物、區(qū)位、權(quán)屬狀況異常，要么是估價目的、價值類型、估價依據(jù)特殊，或此或彼地有別于教科書中陳述的那般典型完美。這類估價業(yè)務(wù)給入行多年的估價師也會帶來不小的困惑，常令他們茫然失措、無所適從。這尤其考驗(yàn)估價師的因地制宜、相機(jī)行事的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和處理藝術(shù)。凡此種種，都注定房地產(chǎn)估價不是一門僅靠課堂教學(xué)和書本學(xué)習(xí)就能掌握的專業(yè)技能，在她身上尤其充分地體現(xiàn)出了“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”的學(xué)科特點(diǎn)。因此一個房地產(chǎn)估價師的成長成熟必須長期深入估價作業(yè)一線，通過沉浸式的估價實(shí)踐去見多識廣，積累經(jīng)驗(yàn)，練就既原則又靈活、既科學(xué)又藝術(shù)地處置估價難題的能力。由此聯(lián)想到房地產(chǎn)估價師的理想培養(yǎng)之道或許應(yīng)該是既有高等院校的專業(yè)學(xué)習(xí)，又有估價機(jī)構(gòu)的師徒帶挈，前者潛心理論學(xué)習(xí)，后者聚力實(shí)踐歷練。
就我自己的經(jīng)歷而言，如果說我是用了一年的時間強(qiáng)化彌補(bǔ)了相應(yīng)的理論知識得以快速轉(zhuǎn)行到房地產(chǎn)估價專業(yè)上來的話，那我是花了整整30年的時間浸潤在豐富多彩的估價實(shí)踐中，藉此不斷學(xué)習(xí)，長年積淀，與時俱進(jìn)。“吾生也有涯，而知也無涯”，活到老、學(xué)到老當(dāng)是這個行業(yè)的規(guī)律。
五、前路漫漫，大有可為
歲月如歌，流年似水，自與房地產(chǎn)估價萍水相逢以來，不覺已半個甲子了。今天是中國房地產(chǎn)估價的而立華誕，她英年鼎盛，風(fēng)華正茂。而我自己則已桑榆向晚，青春不再。年輕的中國房地產(chǎn)估價師們，此行入門不難，走通不易。放眼未來，前路漫漫，大有可為。望后來諸君且行且珍惜。
回望來程，感慨良多，千言萬語或可濃縮成下面16個字表我心跡：
青青子衿，悠悠我心；執(zhí)子之手，與子偕進(jìn)！
謹(jǐn)以本文向開業(yè)30周年的中國房地產(chǎn)估價致敬！
參考文獻(xiàn)：
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[5] 吳守志，金建清. 非文物古建筑價值評估初探[M]. 2005國際房地產(chǎn)估價學(xué)術(shù)研討會論文集. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006：283～290.
作者：吳守志
工作單位：蘇州科技大學(xué)、蘇州信誼行房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司