摘要：2024年是 “國家實行房地產價格評估制度”“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”30周年。30年來，我經(jīng)歷了房地產估價行業(yè)從無到有、從弱變強、開拓進取、發(fā)展壯大的整個過程。回首往事，感概萬千，仿佛就在昨天；時光流逝，舊曲重聽，激勵后人前行。今回憶過去，倉促成文，意在鼓勵年輕一代估價師繼往開來，薪火相傳，譜寫房地產估價新篇章。
關鍵詞：堅守初心；砥礪前行；估價；三十年
屈指一算，本人從事房地產估價研究及實務工作已經(jīng)整整33年，從一個風華正茂的熱血青年到退休一年的老頭，可以說人生基本托付給了估價，或者更實在地說，房地產估價是我的衣食父母。30多年前在改革中朦朧選擇估價，那時初心已定；24年前義無反顧脫鉤改制，個人命運已與估價休戚與共。30多年來，我經(jīng)歷了估價行業(yè)蓬勃發(fā)展直至目前市場遲緩的全過程，既有輝煌的估價業(yè)績，也有面對各種現(xiàn)實的無奈?；仡櫩偨Y這段過往，我經(jīng)歷了多個房地產估價業(yè)發(fā)展史上的“首次”，那是搏擊風浪、砥礪前行的30年，更是豪情萬丈、激情燃燒的歲月。
一、進房管選評估，借改革沐浴春風
1989年初，我調入隸屬于南陽市房地產管理局的南陽市房屋所有權登記發(fā)證辦公室，當時全國首次房屋所有權登記發(fā)證工作正在緊張進行中，因我本科專業(yè)是應用地球物理，學過測繪，發(fā)證辦急需測量專業(yè)人員，于是我就被分配到房產面積測量崗位，參加了全國首次房屋所有權登記發(fā)證工作。當時房產測量比較簡單，自認為不錯的學歷使我萌生了想法：房管局的工作偏重于政策，難度不大，有沒有其他人輕易難掌握又有前途的工作？
一個偶然的機會，我看到了時任建設部部長的講話，其中一句“房地產市場的核心問題是價格”對我很有啟發(fā)，正巧單位一位曾在海軍從事房管工作的軍轉干部愛崗敬業(yè)，訂了一份專業(yè)刊物《房地產評估》，我看到了幾篇房地產估價的專業(yè)文章后，自恃有點數(shù)學功底，自大地認為估價論文我也可以寫。于是就在對房地產估價還不甚了解的情況下生澀地寫下了《回歸分析在房地產價格評估趨勢法中的應用》拙文，竟在1992年第12期《房地產評估》刊物上發(fā)表，并得到60元的稿酬。當時60元在南陽市也不是小數(shù)目，對我有明顯的激勵作用，編輯還在匯款單附言中給我留言鼓勵。初戰(zhàn)告捷，“名、利”雙收，從此一發(fā)而不可收，至今已發(fā)表專業(yè)論文70篇。
隨著改革的逐步深入，發(fā)證辦結束歷史使命組建為房屋產權監(jiān)理處、房地產交易所，兩塊牌子一套人馬，并成立了評估科。隨后我從辦公室主任崗位調整到評估科任科長，從此開始從事房地產估價實務工作。當時沒有房地產估價行業(yè)標準，各地都在積極探索房地產估價工作，南陽市人民政府下發(fā)了宛市府發(fā)（89）第111號文《關于房屋評估計價的暫行辦法》，這就是地方房地產估價的“準則”。估價目的單一，只是為房地產交易過戶繳納稅費提供價格依據(jù)。報告格式開始為8開紙單張表格式，報告名稱為《房屋價值評估單》，估價方法沒有具體定義，當時稱為“房屋重置成新折扣法”，調節(jié)因素共五項，每項調節(jié)系數(shù)不超過10％。報告需要人工填寫，為防止他人改動估價結果數(shù)字，加蓋了“壓數(shù)章”并一直延續(xù)下來，后來脫鉤改制我們用電腦打印報告不加壓數(shù)章，但其他成立的估價機構可能知道壓數(shù)章的“妙用”，在電腦打印的報告上仍在蓋章，有的銀行反過來說我們不懂估價規(guī)矩，經(jīng)解釋后銀行釋然。
那時，還沒有房地產估價師的說法，估價人員是通過房地產交易所選定人員后向房管局請示批準才能成為“房地產評估員”的，單位也沒有房地產估價資質，直到1994年8月才首次獲得省建設行政主管部門頒發(fā)的“城鎮(zhèn)房地產評估資格等級證書”。當時的估價程序、估價方法、評估計算相對簡單，略經(jīng)培訓即可上崗?，F(xiàn)在看起來當時這種操作十分簡單，但已屬房管系統(tǒng)較專業(yè)的技術崗位，而且由于估價直接為納稅服務，因估價結果非常“重要”使估價人員十分“吃香”，收費嚴格執(zhí)行文件標準，沒有競爭，只有尊嚴。這段往事后來講給估價師聽，他們羨慕之余只恨出生過晚，沒有趕上那個年代。這個階段算是改革開放后房地產估價的萌芽時代，朦朧中透著生澀，晨曦里看到朝陽，就像一個姍姍學步的幼兒，踏上了充滿希望的人生之路。從今邁出玲瓏步，開啟估價第一篇，第一代估價人沐浴著改革的春風應運而生了，其中就包括我。
二、全國首次考試，靠勤奮榜上有名
1995年，全國首次房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試工作實施，我時任南陽市房地產交易管理所評估科科長。作為省轄市房管系統(tǒng)的評估科長，又熱愛、選擇了房地產估價這個行業(yè)，報考全國首次房地產估價師資格考試是必須的。雖然那時我已經(jīng)開始研究房地產估價理論，且有一定的實務經(jīng)驗，但我還是有不小壓力，因為我已發(fā)表多篇估價專業(yè)論文，如果考不上不好交代，壓力加自尊促使我勤奮學習，工作之余總是手不釋卷。
首次考試大家都沒有經(jīng)驗，考試輔導教材中很多內容也是第一次接觸，需要學習掌握的東西不少。盡管我自認為學習考試能力還行，感覺記憶力已有衰退，但“年齡折舊”不太明顯，為避免名落孫山，只能盡量排除干擾潛心學習?？记皩W習沖刺階段，河南天氣炎熱，蚊蟲飛舞，有次看書時一只蚊子落在打開的書本中，我一氣之下合上書本蚊子成了標本。事后我追悔莫及，心想這只蚊子應該是不咬人的，與我一樣也在看書，只不過它視力差需要爬到紙上才能看清楚，甚至看到精彩處癡迷到臨危不逃的境界，是我格局小了，心胸狹隘了。這本帶蚊子標本的書珍藏幾年后被朋友借走丟失，十分遺憾。
全國首次房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試河南通過100名，1995年12月23日《房地產報》公布全國合格人員名單，1996年1月29日河南省建設廳在《河南日報》上公告全省合格人員名單，南陽市13人金榜題名，我是其中之一，往房地產估價的道路上又邁進一步。
三、機構脫鉤改制，站潮頭勇當先鋒
（一）安陽會議拉開了估價機構脫鉤改制的序幕
2000年10月13日，河南省房地產估價機構脫鉤改制工作會議在豫北七朝古都安陽召開，貫徹落實建設部有關房地產估價機構脫鉤改制工作精神。我時任由原評估科組建的局屬二級單位房地產中介事務所所長。從豫西南南陽到豫北安陽當時沒有高速公路，開車走省道、國道約900里路程，正值金秋時節(jié)，中原大地稻浪滾滾，玉米金黃，抬頭仰望天高云淡，碧空萬里，令人浮想聯(lián)翩。安陽城區(qū)的安陽河古稱洹水，歷史悠久，殷墟出土的甲骨文中就有記載，洹水河畔也是袁世凱被逼下野后把控時局等待時機的隱居地和去世后的長眠之地。聯(lián)想到自己來開會的目的，觸景生情，填詞一首：漁家傲·脫鉤改制
金秋稻香天空碧，北上安陽九百里。洹水河畔定會議，舊規(guī)去，脫鉤改制隨風起。
人離故土思舊地，面對挑戰(zhàn)選機遇。魚和熊掌誰舍棄，無留意，拼搏弄潮展大計。
盡管受開會地域和內容限制，填詞的韻律不盡人意，但多少抒發(fā)一些感情，體現(xiàn)一點志向。
（二）脫鉤改制成立了走向市場的估價機構
1.彰顯志向，改制機構起名“宏基”
安陽會議后，南陽市及所屬縣房管部門房地產評估所開始脫鉤改制工作，我們在逐步妥善解決人員分流、脫鉤人員買斷工齡等敏感問題后，按照省建設廳要求完成脫鉤改制工作。改制過程中我信心滿滿，憑著對估價行業(yè)的熱愛和還算扎實的專業(yè)技術功底，立志要以房地產估價為平臺，做一個“宏偉基業(yè)”。于是，先要給未來的機構起一個好名字，希望它能像這個字號寓意那樣實現(xiàn)人生夙愿，也就像過去農村大人希望孩子身體健康、皮實，給男娃起名“狗蛋”一樣。經(jīng)查閱新華詞典并經(jīng)工商局核準，機構的字號定為“宏基”，理由一是寓意要干的事是“宏偉基業(yè)”，時時提醒我和員工要樹立遠大理想，不追求短期利益；二是“宏基”兩字共十八畫，暗含三六九，在傳統(tǒng)觀念中有吉祥、順利、成功、長壽、團圓的寓意；三是“宏”字有寶蓋頭，預示有可觀的經(jīng)濟收益，畢竟一個企業(yè)的正常運行要有財務支撐，每一個員工身后都有一個希望幸福生活的家庭，要給員工一個相對穩(wěn)定、基本體面的收入；四是“基”字下邊有“土”，站在經(jīng)歷億萬年才形成的大地上堅固平穩(wěn)，寓意機構能健康、持續(xù)發(fā)展。應該說，給機構起字號主要考慮勵志，但也有一些迷信色彩或者說圖個吉利?，F(xiàn)在看來，機構脫鉤改制二十多年，除了事業(yè)不算“宏偉”外，基本實現(xiàn)了當時的設想，沒有辱沒“宏基”字號。
2.設計徽標，指明機構“發(fā)展思路”
有了機構字號，按當時的慣例，要設計一個徽標，不僅是機構的象征，還要有美好的寓意，指明機構發(fā)展思路。經(jīng)過自己一段苦思冥想，徽標設計為一個圓，內部上方用“宏基”兩字拼音第一個字母大寫HJ藝術化處理組成形似展翅翱翔的海燕，又像一朵盛開的蘭花，下部設計三橫條。寓意是：圓代表邊界范圍，估價應有執(zhí)業(yè)底線、規(guī)矩，不能突破；HJ藝術化處理圖形象征宏基公司在商海大潮中不懼風浪、展翅翱翔，又像盛開的蘭花一樣生機勃勃并散發(fā)出難以人工合成的幽香，暗喻估價執(zhí)業(yè)理念要有與眾不同的突破性；三橫條代表大海，也代表公正、公開、公平，寓意宏基員工有大海一樣的胸懷，秉持公正、公開、公平原則。這個徽標后來就印在報告封面上，基本上代表了機構的執(zhí)業(yè)理念，是宏基公司的良好外部象征。
3.制定訓詞，激勵員工“奮發(fā)圖強”
有了機構徽標，按當時的時髦做法，又弄了一個公司訓詞，為顯擺自己還算是個“文化人”，把訓詞寫成四言體，比較押韻，讀起來朗朗上口：
宏基員工，時代精英；搏擊市場，腳步不停。 干事創(chuàng)業(yè)，首正品行；互敬互諒，待人以誠。
善對客戶，公正公平；信義為本，操守為重。 商海大潮，險象環(huán)生；優(yōu)勝劣汰，適者繁榮。
務實高效，精益求精；百折不撓，永攀高峰。 同舟共濟，持之以恒，宏偉基業(yè)，興旺昌盛。
4.初涉商海，個人已被“勞其筋骨”
我雖對脫鉤改制中的利弊權衡分析過，有一定的心理準備，但真正離開房管局溫暖的懷抱，走向自負盈虧、前途未卜的市場時，也頓感失落和焦慮。失落的是，1979年自己16歲從農村考上全國重點大學，是當年全公社唯一的一名本科生，這肯定是祖墳冒青煙的結果。一路走來邁進當時十分吃香的房管部門，端上大號、結實、豐盛的鐵飯碗，我卻舍棄了體制內的好崗位，愧對列祖列宗，失落感還是不小的。焦慮的是，未來估價市場必定是放開競爭的，自己能否長期適應無情的商海大潮沖擊不得而知。
脫鉤改制后第一周我就發(fā)燒，為不誤工作，白天上班晚上輸液。接著頭頂有一小塊約1平方厘米的地方脫發(fā)，閑暇時摸摸光溜溜的脫發(fā)處自問：這難道就是夢寐以求的脫鉤改制成果？突然有一天想到孟子語錄“天將降大任于是人也，必先苦其心志，勞其筋骨”，終于找到了脫發(fā)的“理論依據(jù)”，當然，如果孟老夫子再加一句“謝其青絲”就更準確了。之后心情釋然，不再糾結，加之改制后運行尚好，心態(tài)趨于平穩(wěn)，脫發(fā)竟不治自愈，看來心態(tài)是一劑良藥。事后回想，脫發(fā)一事非常及時并大小到位：一脫鉤就脫發(fā)，是在告誡我困難無時不在，要有百折不撓的精神；脫發(fā)部位1平方厘米大小正合適，既不會“破相”又能使手指感知，是在警示我處事要有“度”、估價要有“規(guī)”；脫發(fā)后生出新發(fā)，是在提示我機構要有正確的經(jīng)營理念才會生機煥發(fā)。此事對我極具啟迪作用：凡事皆有利弊，務必保持逢苦不憂、遇喜不動、處事不驚、持之以恒的心態(tài)。
四、將職業(yè)當事業(yè)，憑創(chuàng)新贏得尊重
（一）脫鉤初衷不改，堅持估價專業(yè)操守
我是從農村考大學走出來的學生，按當時的說法是貧農成分、學生出身，一窮二白，個人也有追求美好生活的強烈愿望，不能免俗。剛走向社會的年代正值改革開放初期，以經(jīng)濟建設為中心既符合國家政策又契合人民愿望，當然我也是人民的一員，說視經(jīng)濟利益為糞土是不真實的。但我屬于原則性較強的人，信奉“君子愛才，取之有道”古訓。在復雜的社會背景下，堅守了估價底線，遵循了房地產估價操守，即使脫鉤改制之前，也能堅持估價原則和專業(yè)操守，盡管遇到一些嘲諷和不解，但多年延續(xù)下來竟帶來意想不到的“好處”：一是有明顯估價意圖的單位和個人不會委托我公司估價，客觀上規(guī)避了風險，二十多年來機構基本沒有遇到危機，維護了持續(xù)發(fā)展的環(huán)境；二是樹立了正面的公司形象，贏得了良好的口碑，為避開同質化競爭、提供高質量估價服務奠定了堅實的基礎；三是因回避了一些業(yè)務，需要找補“損失”，倒逼自己研發(fā)房地產估價技術，進行估價創(chuàng)新，經(jīng)長期積累竟搞出了多項創(chuàng)新項目并獲得了經(jīng)濟回報。
30年來，在突出經(jīng)濟建設的大背景下，之所以能實實在在地堅持估價操守，是因為我把估價職業(yè)當作一生追求的事業(yè)，理想是為社會提供更有價值的專業(yè)估價服務，并盡可能做到盡善盡美，多少有點完美主義色彩，信奉只要把估價做好自然會有經(jīng)濟回報的觀點，并不是為單純追求經(jīng)濟利益而去估價。這種骨子里的樸素想法后來有名人總結為：追求理想順便賺錢的人比追求金錢順便談理想的人賺的錢更多。當然，自己無法與那些名人相比，也沒有比追求金錢者多賺多少利益，但這種思想是有道理的，特別是若干年后回頭看更是如此。
（二）避開大眾競爭，尋求估價服務突破
房地產估價市場放開后，正值房地產開發(fā)突飛猛進、蓬勃發(fā)展的年代，在政府經(jīng)營城市的背景下，銀行數(shù)量急劇增加，房地產抵押貸款估價業(yè)務迅猛發(fā)展。隨著估價機構的大量出現(xiàn)，惡性競爭如影隨形并迅速蔓延。當時我就思考，要想保持機構長期持續(xù)健康發(fā)展，就要走一條與眾不同的道路，避開同質化大眾競爭，提前布局，尋求估價突破。基本做法是：預測抵押估價惡性競爭將進一步加劇，就偏重估價難度大的房屋拆遷（后叫征收）和司法鑒定估價；等其他機構要進軍房屋征收估價并故伎重演又搞“競爭”時，及時退出不再適宜從事的征收估價項目，重點做好司法鑒定估價，提升估價疑難問題的處理能力；當部分機構因估價質量等原因被銀行除名需要“真抵押估價”，且征收估價環(huán)境重蹈抵押估價覆轍時，再殺回抵押估價項目，適時擴大創(chuàng)新業(yè)務。始終繞開大眾競爭，避開風險，保持活力，尋求估價服務突破。
房地產估價傳統(tǒng)業(yè)務類型相對簡單且不受地域限制，很容易形成雷同的估價產品和固定的執(zhí)業(yè)模式，最終導致惡性競爭愈演愈烈，機構生存困難。有創(chuàng)新能力的機構應注重差異化經(jīng)營，盡可能避開一般性競爭，正如古訓所言：畜馬乘不察于雞豚，伐冰之家不畜牛羊?，F(xiàn)在看來，當初的想法后來起到了作用，既給一般機構留下空間，又避免了大部分同質化競爭嚴重機構出現(xiàn)的生存危機。
（三）探索疑難問題，堅持研發(fā)創(chuàng)新項目
房地產估價雖不是高科技項目，但也存在不少疑難業(yè)務，需要有一定的理論基礎及實務技能的估價師才可承辦，這是一部分機構不敢涉足疑難業(yè)務的原因，也是機構之間差異化執(zhí)業(yè)的突破口。多年來，我們圍繞房地產估價疑難問題進行積極探索：一是對一般房地產價格價值評估需求搞延伸服務，比如因人民法院處理繼承、離婚及經(jīng)濟糾紛需要評估房地產價值中的房屋、土地分配價值，這種估價看似簡單，實際需要清晰的思路和足夠的數(shù)據(jù)、參數(shù)；二是對有市場需求或潛在需求但傳統(tǒng)估價技術不能有效解決的估價項目進行創(chuàng)新，比如日照、采光損害賠償估價；三是對估價創(chuàng)新過程出現(xiàn)的衍生產品再提供專項服務。
由于能夠為社會提供真正的估價服務，有效解決了一些影響大甚至久拖不決的矛盾糾紛，受到了政府有關部門、人民法院、律師和當事人的信賴和專業(yè)尊重，有的甚至變成了我們的編外業(yè)務“宣傳員”。
五、愛行業(yè)顧大局，激勵我砥礪前行
（一）熱愛估價行業(yè)，被授多項珍貴榮譽
1.2003年11月被首次授予“全國優(yōu)秀注冊房地產估價師”稱號
2003年11月4日至5日，建設部、人事部在深圳召開“中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度建立十周年座談會暨房地產估價學術研討會”，我被中國房地產估價師學會首次授予“全國優(yōu)秀注冊房地產估價師”稱號，頒發(fā)一個合上后外形酷似32開書本的木制榮譽牌，打開為左右兩個鑲嵌黃銅色金屬片，分別印有照片、編號及授予內容，編號058號，全國共96人。我一生獲得榮譽獎項甚多，唯有這個榮譽牌制作最為精美，時?！罢垺背鰜碛^賞，面對獎牌回顧一下自己是否做到了“全國優(yōu)秀注冊房地產估價師”應該做的，以激勵自己不忘初心、積極為行業(yè)貢獻力量。
2.2010年10月被授予首批“資深房地產估價師”
2010年10月20日，中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會發(fā)布中房學（2010）8號文《關于公布中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會認定資深會員和首批資深會員（估價組別）名單的通知》，我被授予首批 “資深房地產估價師”稱號，全國共163人。
3.2022年5月被聘為“軍隊房地產評估專家”
2022年5月11日，我被中央軍委后勤保障部房地產資源管理中心聘為“軍隊房地產評估專家”。對這個榮譽我十分珍惜，能利用房地產估價專業(yè)技能為國防建設盡微薄之力，聊補大學畢業(yè)時有機會但未投筆從戎、報效祖國之憾。
（二）勤于專業(yè)研究，參加所有學術活動
多年來，我參加了中房學幾乎所有的專業(yè)學術活動，包括房地產估價國際論壇獲獎、中房學年會演講、全國房地產估價師繼續(xù)教育培訓班授課、全國性房地產估價報告評審、承擔中房學研究課題、參與部分全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試用書修改等。雖然這些工作占用了不少時間和精力，但對行業(yè)的熱愛和對估價事業(yè)的執(zhí)著始終激勵我鉆研估價理論、探討估價疑難問題，為行業(yè)盡綿薄之力的同時也獲得了不少榮譽。
（三）立足省級協(xié)會，堅持研發(fā)技術指引
我擔任河南省房地產估價行業(yè)專業(yè)委員會副主任和河南省房地產估價師與經(jīng)紀人協(xié)會副會長兼秘書長、會長近二十年，把提升全省房地產估價執(zhí)業(yè)水平為己任，將自己的研究成果以省內授課、撰寫公布《河南省房地產估價技術指引》等形式與全省同行分享，努力提高全省房地產估價師專業(yè)素養(yǎng)。目前已發(fā)布九個技術指引，第十個正在研究中。指引的定位是：細于規(guī)范，粗于報告，省內使用，全國水平。省級協(xié)會發(fā)布的房地產估價技術指引成為《房地產估價規(guī)范》與報告之間的技術紐帶，對提高全省房地產估價質量起到了積極的作用。
六、三十年猛回首，人已老估價日盛
30年過去了，令我心潮澎湃、充滿激情的難忘歲月無情地把我變成了老者，自己難免有大江東去、物是人非的感嘆。但看到比我年長的專家、老總還在為行業(yè)默默奉獻，新一代估價人正茁壯成長，無數(shù)同仁在孜孜以求、努力拼搏，更加堅定了我的信心：房地產估價行業(yè)正乘風揚帆、激浪前行，必定會賡續(xù)奮斗、再鑄輝煌。
感嘆之余仿《三國演義》開篇詞填詞一首，聊做此文終結曲：臨江仙·估價30年有感
滾滾長江東逝水，浪花淘盡老兵。三旬執(zhí)業(yè)展崢嶸。估價依舊在，本尊夕陽紅。
白發(fā)邀聚廟堂上，喜見行業(yè)新風。一別故交難相逢。過往多少事，都付回味中。
作者：丁金禮
工作單位：河南宏基房地產評估測繪有限公司