——從北京市征拆評估30年的演變看估價行業(yè)的發(fā)展
（高喜善）
摘 要：征收拆遷評估（簡稱征拆評估）作為城市更新中重要的一個環(huán)節(jié)，承擔(dān)著巨大的社會責(zé)任，對推動城市發(fā)展，促進(jìn)社會和諧具有重要的意義。筆者從上世紀(jì)九十年代在北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所工作開始至今任職北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司的董事長，從事征拆評估相關(guān)工作近三十載，歲月如梭,回憶如影隨形，期待能夠通過本次的分享和交流，與同行在思維碰撞中迸發(fā)出更多的創(chuàng)新火花，為估價行業(yè)的發(fā)展鐫刻精彩華章。
關(guān)鍵詞：征拆評估 城市更新 陽光規(guī)范 高質(zhì)量發(fā)展
一、前期積淀-征拆評估的萌芽
上世紀(jì)八十年代，國家實行計劃經(jīng)濟(jì)，福利分房是主要的住房政策，其典型特征為：等國家建房，靠組織分房，要單位給房。北京市在涉及到當(dāng)時央產(chǎn)、軍產(chǎn)、私產(chǎn)的置換時，均按照當(dāng)時的《北京市房屋估價辦法》僅對建筑物來進(jìn)行分部分項計算置換標(biāo)準(zhǔn)，這也是以后北京市征拆評估中房屋重置價格的起源。
圖1：北京市房屋估價辦法
上世紀(jì)九十年代初期，我國從計劃經(jīng)濟(jì)嘗試向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，開始推行住房制度改革，在福利型分房基礎(chǔ)上導(dǎo)入住宅商品化，隨之而來的是舊房拆遷的啟動。1991年3月22日，國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第78號），該條例自1991年6月1日起施行，標(biāo)志著城市房屋拆遷工作開始進(jìn)入依法實施階段。
大面積的整體拆遷與之前的“見縫插針”的分散建設(shè)不同，對于整個的拆遷項目要求有組織、有規(guī)劃、有流程，作為城市房屋拆遷的輔助環(huán)節(jié)，房屋拆遷評估也開始應(yīng)運而生。同期，由于土地出讓評估和房屋拆遷評估的技術(shù)需要，1992年8月，由北京市房地產(chǎn)市場管理處的估價科演變而來的北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所（以下簡稱市評估所）應(yīng)運而生。
市評估所成立后，專門研究制定了《北京市房屋重置價格評估辦法》，選用部件計分法作為房屋重置價格的評估方法，對確定平房和樓房的重置價格進(jìn)行了具體規(guī)定，平房劃分為9個部件，分列為9個計分表，共設(shè)262個計分項目；樓房按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分劃分為11個部件，共設(shè)計分項目121項，非常齊備細(xì)致，成為了當(dāng)時拆遷評估的主要測算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。同時市評估所作為全市房地產(chǎn)市場估價的職能機構(gòu)，在拆遷補償估價業(yè)務(wù)開展過程中，也起到了指導(dǎo)、監(jiān)督和負(fù)責(zé)重大項目的作用。具體的拆遷補償估價業(yè)務(wù)由北京市各區(qū)縣房管局所屬估價所組織開展。
按照當(dāng)時的《城市房屋拆遷管理條例》，北京市城市拆遷項目基本以區(qū)政府為主導(dǎo)，主要實行“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的方式，主導(dǎo)影響因素為安置面積和安置人數(shù)，拆遷補償屬于從屬地位，加上被拆遷人普遍有上樓改善居住環(huán)境的渴望，拆遷評估工作的開展整體上比較平穩(wěn)和順暢。
但是到了九十年代后期，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，房地產(chǎn)熱開始興起，人們對于房地產(chǎn)開始有了更多期望，同時，伴隨著人們生活水平的提升，拆遷補償中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”弊端也有所顯現(xiàn)，首先安置住房的地點相對固定，對于被拆遷人的工作生活有一定的影響，其次部分安置住房的質(zhì)量問題也導(dǎo)致拆遷雙方的矛盾突出，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步發(fā)展，房屋拆遷的補償安置方式及相應(yīng)的拆評估方法在2000年代初期有了明顯的改進(jìn)。
二、方興未艾-征拆評估的市場化邁進(jìn)
2001年6月，《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）出臺，該條例自2001年11月1日起施行。同年，北京市政府也發(fā)布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市政府第87號令），新條例和新辦法均對拆遷補償?shù)姆绞接辛诵抻?。“房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換”、“實行貨幣補償?shù)模a償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定?！鄙鲜鰞身棗l款的推出，是拆遷補償方式的一大進(jìn)步，是房地產(chǎn)拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)的重大突破。對當(dāng)時的拆遷評估來說，其價格內(nèi)涵為包括土地在內(nèi)的房地產(chǎn)完整價值。這既是嶄新的市場，也是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
為了使房屋拆遷補償評估能夠做到真正意義上的獨立、客觀、公開、公正，排除行政干預(yù)等一切干擾正常房地產(chǎn)估價的障礙，同時也為了響應(yīng)國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機構(gòu)脫鉤改制的文件精神，在21世紀(jì)初期，房地產(chǎn)估價機構(gòu)開始進(jìn)行脫鉤改制，北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所也響應(yīng)號召，脫鉤改制為北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱首佳評估），成為按《公司法》規(guī)范運作的法人主體。
脫鉤改制后，首佳評估在原評估事務(wù)所的技術(shù)沉淀基礎(chǔ)上，繼續(xù)致力于對拆遷評估的研究和業(yè)務(wù)實踐。2003年12月建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，對城市房屋拆遷評估的估價目的、估價依據(jù)、估價原則、估價時點、職業(yè)道德、估價程序、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法、估價結(jié)果異議處理辦法等方面均做了規(guī)范指導(dǎo)意見。對于首個具有指導(dǎo)性和可操作性的拆遷估價規(guī)范性文件，全行業(yè)掀起了學(xué)習(xí)、研討、積極貫徹實施的熱潮。首佳評估也在認(rèn)真研讀學(xué)習(xí)該意見后，結(jié)合自身積累的拆遷評估經(jīng)驗，在《中國房地產(chǎn)估價師》期刊上發(fā)表了意見解讀。
圖2：首佳評估的對于指導(dǎo)意見的見解
在拆遷補償貨幣化、評估機構(gòu)公司化、拆遷估價規(guī)范化的大背景下，由于評估結(jié)果直接關(guān)系到被拆遷人的最重要、最關(guān)鍵的利益點，原本在拆遷生態(tài)圈中不受關(guān)注的拆遷評估頓時備受矚目，新的拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作流程體系的建立完善至關(guān)重要。北京市相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會陸續(xù)出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市房屋拆遷評估技術(shù)鑒定辦法》、《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案》等政策和標(biāo)準(zhǔn)。為北京市開展被拆遷房屋市場價格評估打下了堅實的基礎(chǔ)。
同時，評估公司參與拆遷評估工作的市場化選聘機制也開始形成，為迎接2008年北京奧運，2002年北京市開始投入資金建設(shè)奧運場館，北京市奧運場館區(qū)拆遷評估項目開始公開向社會招標(biāo)，這也是北京市第一個公開招投標(biāo)的拆遷項目。奧運場館區(qū)的房屋拆遷工作因拆遷量大、情況復(fù)雜、資金緊張、時間緊迫等多種因素影響，難度非常大。首佳評估集中內(nèi)部技術(shù)骨干組建了一支精干和高效的項目團(tuán)隊，并做了非常充分的準(zhǔn)備工作，同時結(jié)合項目的實際情況提出了很多針對性措施，最后從眾多投標(biāo)公司中脫穎而出，一舉中標(biāo)拆遷評估的第6號標(biāo)段，也打響了首佳評估發(fā)揮市場競爭優(yōu)勢的第一槍。自此，拆遷評估業(yè)務(wù)也開始步入市場化的軌道，依托于房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，北京市的拆遷評估業(yè)務(wù)也如火如荼地開展起來。
隨著大規(guī)模的城市建設(shè)，拆遷、征用房屋越來越多，同時商品房、個人私有住房制度也逐漸完善，所以在拆遷人和被拆遷人之間的矛盾也越來越突出。在2007年出臺的《物權(quán)法》明確規(guī)定只能為公共利益才能夠征收私人的財產(chǎn)，并且要給予相應(yīng)的補償。2007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》也已經(jīng)明確授權(quán)國務(wù)院就房屋征收工作制訂相關(guān)的行政法規(guī)。新的形勢要求對因公共利益導(dǎo)致的房屋征收與普通的市場房屋拆遷行為區(qū)別對待并進(jìn)一步規(guī)范。
三、破舊立新-陽光征拆，一把尺子量到底
2011年1月21日，國務(wù)院發(fā)布了《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號），同年6月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，“拆遷”改為了“征收”，不再允許開發(fā)商成為拆遷方，強調(diào)補償價格的市場公平性，納入了監(jiān)察、審計流程，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的評估工作進(jìn)行了規(guī)范并明確了相關(guān)違規(guī)行為及罰則等，征收條例和評估辦法的出臺標(biāo)志著征收評估的法律程序向規(guī)范化轉(zhuǎn)變、征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)向等價公平化轉(zhuǎn)變。
在此期間，北京市政府相關(guān)部門、估價行業(yè)協(xié)會也在積極探索征收評估的技術(shù)問題，經(jīng)過了幾年的摸索和探討，總結(jié)經(jīng)驗，提煉精華，先后出臺了《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》、《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》、《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》等政策文件，至此，關(guān)于征收評估的制度越來越完善，再加上《房地產(chǎn)管理法》、《資產(chǎn)評估法》等法律法規(guī)對于注冊估價師的責(zé)任約束，征收評估逐漸走上了有法可依、有制可循、陽光規(guī)范的道路。
征收評估是市場拆遷項目鏈條中的重要組成部分。事關(guān)被征拆人的公平補償和項目能否順利完成。一份客觀公正的征拆評估報告十分重要。這就要求執(zhí)業(yè)估價師既要嚴(yán)格依照相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，又要科學(xué)把握市場價格水平；同時估價師還要具備良好的溝通和解釋能力，俗話說拆遷拆遷，一步登天！這充分說明被征拆人對征拆本身或多或少存在著超出市場水平的高預(yù)期，如何科學(xué)解釋和引導(dǎo)，降低被征拆人過高的補償預(yù)期從某種程度上比做出一份客觀公正的評估報告更具挑戰(zhàn)。同時，被征拆人也都存在著既患寡更患不均的心態(tài)，被征拆人在關(guān)注自身安置補償水平的同時，更加關(guān)注與其他被征拆人補償水平之間的合理性，包括整個項目開展的全過程各環(huán)節(jié)是否體現(xiàn)了公平、公開、公正的三公原則。因此一份客觀公正的評估報告固然重要，但對于整個征拆項目的順利完成還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何將三公原則體現(xiàn)在征收拆遷的全過程各環(huán)節(jié)，讓被征拆人從內(nèi)心相信補償安置政策和價格水平公平合理至關(guān)重要。
四、因勢利導(dǎo)-征拆評估的業(yè)務(wù)延展
在當(dāng)前的政策背景下，陽光和諧的征收拆遷環(huán)境日趨形成，征拆評估的客觀公正已經(jīng)不能滿足老百姓的需求，征拆補償標(biāo)準(zhǔn)的透明、征拆程序和信息的公開、如何讓被征拆人真正理解和認(rèn)可項目實施過程中總體的公平公正是項目成功的痛點和難點。
從事征拆評估的估價師常年在征收拆遷工作的一線，熟悉征收拆遷政策與流程，并對核心價格、政策和市場的把握更為準(zhǔn)確，在補償談判過程中，能夠正確引導(dǎo)被征拆人的預(yù)期補償價格，能夠協(xié)助征拆主體客觀引導(dǎo)被征拆人提出的不合理的補償要求。同時，評估機構(gòu)不僅從事專業(yè)的房地產(chǎn)評估，對于評估以外的其他工作也多有參與，比如會參與北京很多土地一級開發(fā)過程中涉及到的征收拆遷項目在立項之前要進(jìn)行項目評估、可研，方案測算，甚至還要做社會風(fēng)險評價、技術(shù)支持等一系列工作。因此，充分挖掘自身優(yōu)勢，協(xié)助征拆主體解決項目開展中的痛點和難點，將陽光規(guī)范貫穿到征收拆遷全過程的方方面面，解決征收拆遷服務(wù)中存在的不公開，不公平，不規(guī)范等一系列問題，使征收拆遷服務(wù)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前的業(yè)務(wù)方向，對綜合能力要求也比較高，值得從事征收拆遷評估的機構(gòu)和從業(yè)估價師去挑戰(zhàn)和嘗試，征收拆遷全過程管理服務(wù)就是順應(yīng)市場要求而拓寬出來的產(chǎn)品。
征收拆遷全過程管理服務(wù)從整體過程看可以分為三個階段:一是前期準(zhǔn)備階段，該階段工作主要包括項目調(diào)研、編制項目建議書、設(shè)計組織架構(gòu)及操作流程、調(diào)取基礎(chǔ)資料、初步設(shè)計安置補償方案、辦公環(huán)境準(zhǔn)備等內(nèi)容；二是實施、編制安置補償方案階段，這個階段工作主要包括實地查勘及數(shù)據(jù)整理、被征收拆遷房地權(quán)屬、面積及安置人口認(rèn)定(即“確權(quán)”)、編制被征拆人補償及安置方案(即分戶補償方案)等內(nèi)容；在準(zhǔn)備就緒之后就進(jìn)入第三階段實施征收拆遷工作，這個階段工作主要包括政策宣傳、征拆談判、簽約文件審核、款項發(fā)放、檔案管理、后期服務(wù)等內(nèi)容。
首佳公司在上述業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上開發(fā)了以“陽光智慧征拆”為代表的項目管理信息系統(tǒng)，運用大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)讓陽光智慧征拆服務(wù)模式走向云端，靠技術(shù)保障征拆信息的透明和程序的公平公正，讓被征拆人在征拆全過程各環(huán)節(jié)真正感受到公平公開公正。近些年來在北京乃至全國許多地區(qū)取得了多個征收拆遷項目獎勵期百分百簽約，零群訪的良好效果，進(jìn)而打開城市更新過程中征拆工作的新局面。
圖3：征收管理業(yè)務(wù)服務(wù)體系
征收拆遷全過程管理業(yè)務(wù)作為征拆評估轉(zhuǎn)型的新型業(yè)務(wù)，全國已有很多房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶頭嘗試轉(zhuǎn)型并取得了可喜的成果。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)和下行周期，征收拆遷的工作程序和補償水平將會更加規(guī)范和透明。征收拆遷補償也將從市場非理性上漲時期的拆遷暴富、拆遷致富，最終回歸到拆遷改善居住生活水平的理性軌道上。征收拆遷工作也將進(jìn)入到更加規(guī)范，更加透明，更加公平公正的階段，專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和從業(yè)人員將更加有所作為。
五、結(jié)語
征拆評估歷時已有三十余載，從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)，從市場經(jīng)濟(jì)再到法制時代，每個時代都有不同的特點，征拆評估伴隨著時代的進(jìn)步也在不斷的演變和升華，依靠資質(zhì)、模本、套路已經(jīng)不能滿足客戶和市場的需求，依靠估價機構(gòu)和從業(yè)人員的專業(yè)實力和綜合素質(zhì)為客戶解決痛點、難點問題才是根本。征拆評估如此，估價行業(yè)亦是如此。打鐵還需自身硬，值此房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展進(jìn)入三十而立年代的重要時刻，希望首佳評估可以攜手同行共同努力，推進(jìn)征拆評估生態(tài)的良性發(fā)展，助力房地產(chǎn)估價行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
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作者：高喜善
工作單位：北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司