摘要：本人在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的初起階段，參與了我國首次房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)的教學(xué)工作和最早房地產(chǎn)估價(jià)崗位培訓(xùn)的師資培訓(xùn)工作，主持了?？啤胺康禺a(chǎn)估價(jià)”專業(yè)的創(chuàng)辦工作?，F(xiàn)將能記起的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，匯集起來與諸君分享。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；估價(jià)；教育培訓(xùn)
本人原是一名力學(xué)教師，與房地產(chǎn)估價(jià)本無交集，沒想到與估價(jià)不期而遇結(jié)下了不解之緣，以至于愈陷愈深至今不能自拔，雖年近耄耋依舊奮蹄不已。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)技術(shù)的獨(dú)特魅力吸引了無數(shù)有識之士為之折腰，有人可能覺得估價(jià)是雕蟲小技不屑一顧，只要“以模脫坯”即可某生糊口。其實(shí)不然，估價(jià)技術(shù)的變化多端奧妙無窮，沒有人能窮盡房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素和量化方法，正是這種無窮無盡的變化才使人著迷。
本人雖然從估價(jià)行業(yè)形成伊始就鐘情于此，但人微言輕水平有限無甚建樹，不過在業(yè)內(nèi)浮沉幾十年總還有些感觸。值此中房學(xué)成立三十周年之際，將點(diǎn)點(diǎn)滴滴親歷之事分享給社會各界，以便讓更多的人了解估行業(yè)發(fā)展歷程，或可增加估價(jià)行業(yè)對社會影響?；诒救艘恢痹谏喔嫉?，茲將房地產(chǎn)估價(jià)教育培訓(xùn)的有關(guān)事宜總結(jié)起來以饗讀者。
可能很多人都以為房地產(chǎn)估價(jià)是舶來品，其實(shí)我國估價(jià)方面與各國相比不遑多讓。此項(xiàng)專業(yè)技術(shù)在我國自古有之，近代在開埠較早的天津、上海等城市也一直就有房地產(chǎn)估價(jià)的經(jīng)濟(jì)活動。我國古代開展房地產(chǎn)估價(jià)活動時(shí)，許多國家還是荒蠻之地，當(dāng)今不可一世的美國還在茹毛飲血。但中國在專業(yè)技術(shù)的傳承方式上，習(xí)慣于師徒或父子之間的口傳心授（不是這種模式不好而是速度太慢，難以滿足人才需求量），沒有形成完善的教育教學(xué)模式。我國正式開展房地產(chǎn)估價(jià)的教學(xué)活動確實(shí)晚于歐美等西方列國。雖然沒聽說國外的高等院校設(shè)置了估價(jià)專業(yè)，但他們的行業(yè)自律組織和一些院校都開設(shè)了估價(jià)相關(guān)的課程，用以培養(yǎng)更多的從業(yè)人員。
一、我國最早的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)
我國最早由官方組織的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)始于1988年。當(dāng)時(shí)由于住房制度改革、房地產(chǎn)市場交易以及合資企業(yè)經(jīng)營的需要，促使房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的需求越來越多。雖然在大城市的房地產(chǎn)管理部門也有一些從事房地產(chǎn)估價(jià)的工作人員，但為數(shù)不多而且作業(yè)極不規(guī)范。因此盡快培養(yǎng)出一定數(shù)量房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急，于是建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司決定在全國開展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。由于我校開辦了“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理”專業(yè)，而且在1986年接受建設(shè)部委托與南開大學(xué)合作，在津成功舉辦過一期“全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師資班”。其中一些教學(xué)內(nèi)容，與房地產(chǎn)估價(jià)培訓(xùn)所需內(nèi)容相近，具備了一定的辦班基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)業(yè)司這次舉辦房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)也拿天津作為試點(diǎn)，責(zé)成天津首先對三北（東北、西北和華北）地區(qū)開展估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。本人因?yàn)榫褪恰胺康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理”專業(yè)的教學(xué)管理者，而且參與了1986年“全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師資班”的前期策劃和教學(xué)管理，也曾到香港考察接觸過測量師，所以被領(lǐng)導(dǎo)派去參與了部分教學(xué)工作。
培訓(xùn)的內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)司并沒有圈定，只是給了一本臺灣出版的《不動產(chǎn)估價(jià)》書籍的復(fù)印件作為參考資料。據(jù)說，這是當(dāng)時(shí)國家圖書館收藏的唯一一本房地產(chǎn)估價(jià)書籍。后來，建設(shè)部政策研究中心又協(xié)助我們聯(lián)系了美國估價(jià)師學(xué)會，經(jīng)協(xié)商該會寄來了五本他們出版的書籍，其中包括了后來中房學(xué)翻譯出版的《不動產(chǎn)估價(jià)》（當(dāng)時(shí)給的是第九版）和《房地產(chǎn)估價(jià)詞典》。這些是當(dāng)時(shí)非常珍貴的參考資料。
這期培訓(xùn)班，參與教學(xué)內(nèi)容編篡和課堂教學(xué)的人員，大多是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)從事理論研究和管理實(shí)踐的老先生，以及南開大學(xué)的教師。授課內(nèi)容基礎(chǔ)理論方面并不弱，但在實(shí)踐環(huán)節(jié)沒有能夠提供更多案例進(jìn)行分析，不過在那個(gè)年代已經(jīng)做到極致。這是中國首次由官方組織的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，可以理解為一次估價(jià)專業(yè)的啟蒙教育，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在還可以偶遇一些參加過那次培訓(xùn)的學(xué)員，他們后來考取了估價(jià)師的資質(zhì)，終身從事了這一職業(yè)。
二、房地產(chǎn)評估員崗位培訓(xùn)
隨著房屋商品化的深入發(fā)展，建立完善的房地產(chǎn)交易市場，已經(jīng)是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，迫切需要一支素質(zhì)高、能適應(yīng)改革需要的房地產(chǎn)基層管理人員隊(duì)伍。為此，建設(shè)部在1991年發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)評估員等四個(gè)崗位實(shí)行崗位培訓(xùn)制度的通知》（建才[1991]47號），通知規(guī)定：“建設(shè)部決定在房管所（站）長等五個(gè)崗位已實(shí)行崗位培訓(xùn)制度的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)評估員、交易所所長和房屋修繕工程定額員、預(yù)算員等四個(gè)崗位實(shí)際崗位培訓(xùn)制度。其中評估員一九九三年實(shí)行持證上崗”。通知對房地產(chǎn)評估員的崗位必備知識及能力作出了嚴(yán)格要求。
（一）崗位必備知識
1．懂得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論知識。
2．識建筑圖紙，懂房地產(chǎn)測繪，掌握房屋構(gòu)造、結(jié)構(gòu)分類及房屋質(zhì)量等級的評定標(biāo)準(zhǔn)等知識。
3．熟悉建筑安裝工程概預(yù)算知識。
4．熟悉主要建筑材料的品種、規(guī)格、用途及市場價(jià)格知識。
5．掌握房地產(chǎn)價(jià)格理論、價(jià)格政策及價(jià)格評估的原理、方法和工作程序。
6．熟悉民法、經(jīng)濟(jì)法和房地產(chǎn)交易有關(guān)政策法規(guī)。
7．掌握房地產(chǎn)公文定作知識。
（二）應(yīng)達(dá)到的工作能力
1．能運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理指導(dǎo)工作；
2．能對房屋的質(zhì)量完損等級作出正確鑒定；
3．能準(zhǔn)確繪制房屋平面圖、測繪地籍、地形圖，能正確提供建筑工程概預(yù)算，為房地產(chǎn)價(jià)格評估提供正確的依據(jù)；
4．能運(yùn)用評估專業(yè)知識，正確地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)務(wù)，并正確撰寫評估報(bào)告。
5．能正確處理房地產(chǎn)合同與評估申請、復(fù)議、費(fèi)用收取等項(xiàng)工作。
6．具有初步協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力，做好服務(wù)工作。
從建設(shè)部當(dāng)時(shí)的要求來看，評估員的知識和能力并不亞于目前的某些估價(jià)師。我校當(dāng)時(shí)承擔(dān)了估價(jià)員崗位培訓(xùn)師資培訓(xùn)的任務(wù)，本人也參與了天津和一些外省市的崗位培訓(xùn)的教學(xué)工作。
三、房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)歷教育
據(jù)了解國外并沒有房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)專業(yè)，在一些院校商科的教學(xué)中會有一些與估價(jià)相關(guān)的教學(xué)內(nèi)容。我們習(xí)慣于專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)該由相對應(yīng)專業(yè)來培養(yǎng)，而且后來房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名，也要求“取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科”學(xué)歷。但當(dāng)時(shí)社會上有專業(yè)人才需求卻沒有對口專業(yè)培養(yǎng)，總覺得是件憾事理應(yīng)補(bǔ)缺。由于我校屬于行業(yè)辦學(xué)，有責(zé)任和義務(wù)按照行業(yè)的實(shí)際需求設(shè)置專業(yè)，教學(xué)行政管理部門也允許專業(yè)調(diào)整和增設(shè)。所以從上世紀(jì)九十年代初開始，就一直探索房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)建設(shè)問題。1992年房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)的人才培養(yǎng)方案終于出爐，而且報(bào)請了上級教學(xué)行政主管部門批準(zhǔn)，房地產(chǎn)評估專業(yè)從1993年開始面向全國招生。
由于在專業(yè)開始創(chuàng)辦時(shí)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試尚未開始，無法預(yù)知考試內(nèi)容。當(dāng)時(shí)只是按照估價(jià)專業(yè)人員從業(yè)必須的知識和能力，以及所具備的教學(xué)條件制定了教學(xué)培養(yǎng)方案。教學(xué)計(jì)劃中所開設(shè)的課程，除了公共基礎(chǔ)課以外，專業(yè)基礎(chǔ)課和專業(yè)課主要有：房屋建筑知識、建筑工程概預(yù)算、微機(jī)應(yīng)用、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)法律、涉外房地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)測繪、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)價(jià)格評估原理、房地產(chǎn)價(jià)格評估實(shí)務(wù)、國有資產(chǎn)評估等。選修課有：房地產(chǎn)城市規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)學(xué)原理、會計(jì)學(xué)原理和房地產(chǎn)開發(fā)概論。選修課的開設(shè)，是因?yàn)榻虒W(xué)行政管理部門對于?？平虒W(xué)有課程門數(shù)限制，超過上限教學(xué)培養(yǎng)方案無法通過。所以各校在申報(bào)教學(xué)計(jì)劃時(shí)，將有些課程設(shè)為選修課，其實(shí)在教學(xué)過程中也要求必學(xué)必考。
雖然所設(shè)課程不能做到與資格考試無縫對接，但教學(xué)方案所安排的教學(xué)內(nèi)容已經(jīng)逼近執(zhí)業(yè)資格考試所需的能力點(diǎn)和知識點(diǎn)，學(xué)生畢業(yè)后可以應(yīng)對執(zhí)業(yè)資格考試。因此，本校畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域里從業(yè)者甚多。
該專業(yè)經(jīng)過多年的社會實(shí)踐和教學(xué)實(shí)踐，專業(yè)名稱和教學(xué)內(nèi)容都在不斷調(diào)整。專業(yè)名稱曾用過“房地產(chǎn)估價(jià)”“房地產(chǎn)市場與估價(jià)”“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)”和“房地產(chǎn)智能檢測與估價(jià)”?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)”很長時(shí)間被固化在教育部的專業(yè)目錄中，培養(yǎng)目標(biāo)主要是房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者。最近幾年根據(jù)住建部教學(xué)委員會的意見，教育部將專業(yè)名稱改為“房地產(chǎn)智能檢測與估價(jià)”，課程設(shè)置更趨向于對實(shí)物狀況的認(rèn)識和分析。目前社會上對房地產(chǎn)質(zhì)量檢測服務(wù)的需求較大，專業(yè)調(diào)整可能更有利于學(xué)生就業(yè)。
對于已經(jīng)通過考試的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，國家又建立了注冊房地產(chǎn)估價(jià)師續(xù)教育制度，估價(jià)行業(yè)的教育培訓(xùn)體系已日臻完善。房地產(chǎn)估價(jià)本來就是小眾群體，有了估價(jià)相關(guān)專業(yè)培養(yǎng)再加上相近專業(yè)跨轉(zhuǎn)，從數(shù)量上已能滿足社會需求，但估價(jià)人才的專業(yè)素養(yǎng)還有進(jìn)一步提高和完善的空間。房地產(chǎn)估價(jià)不是精準(zhǔn)的測算，而是需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)對價(jià)值作出判斷。前文所提到的我國傳統(tǒng)的學(xué)徒制，可能更有助于估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)積累和估價(jià)專業(yè)能力的提高。在去年中房學(xué)的年會上本人已經(jīng)倡導(dǎo)推行“學(xué)徒制”，以便培養(yǎng)出更優(yōu)秀的估價(jià)專業(yè)人才。
學(xué)會已逾而立之年，正是健康發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，急需大量能力較強(qiáng)的專業(yè)人才?，F(xiàn)代教學(xué)體制可以解決估價(jià)人才數(shù)量問題，學(xué)徒制可以拔高人才的專業(yè)素養(yǎng)。殷切希望能通過多種形式，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展培養(yǎng)更多優(yōu)秀的專業(yè)人才。本人雖已垂暮，仍然愿盡綿薄之力。
作者：張弘武
工作單位：天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院