摘要：通過自考取估價(jià)師資格到現(xiàn)在，點(diǎn)點(diǎn)滴滴評估事跡的回顧，講述一名普通評估人近三十年的心路歷程和無悔人生，抒發(fā)了對評估事業(yè)的熱愛與追求的真情實(shí)感。
關(guān)鍵詞：評估 事業(yè) 雜談
我是1995年首批通過考試取得執(zhí)業(yè)資格的。那時(shí)候房地產(chǎn)估價(jià)師是令人仰慕的稱謂，是學(xué)識、能力、威望的象征。事實(shí)上，當(dāng)年參加考試的人都是房地產(chǎn)行業(yè)的精英，連房產(chǎn)局業(yè)務(wù)局長都報(bào)考?？忌虾蟠龊芨?，我所在市和左右兩個(gè)地級市那年都只考上一名估價(jià)師，左邊城市那個(gè)估價(jià)師獎(jiǎng)勵(lì)了一套三室一廳住房，右邊城市的估價(jià)師立馬被提拔為局基層單位領(lǐng)導(dǎo)。這些待遇我當(dāng)時(shí)已經(jīng)都有了，但市國有資產(chǎn)評估事務(wù)所長不知道，先是想以分房為條件，調(diào)我到他們那里工作，知道我已是同級領(lǐng)導(dǎo)，也已分房后，又想高薪聘請我當(dāng)顧問。我滿口答應(yīng)，不承想?yún)s遭到局長的堅(jiān)決反對，言說本局的肥水怎么可以流外人田，還要求我所注冊的局屬單位給我加一份工資來安撫我。結(jié)果是注冊單位那年過年送我兩箱飲料應(yīng)付了局長，再無下文。
我經(jīng)濟(jì)上沒得到什么回報(bào)，但政治上進(jìn)步了，很快成了市后備青年干部。能力上也深得領(lǐng)導(dǎo)信任，身在基層，局里的規(guī)范性文件卻幾乎都讓我來起草。當(dāng)時(shí)正值住房制度改革大潮，我起草了八個(gè)房改配套辦法，像公房出售價(jià)格、房屋租金標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)測算這些活兒均由我來完成。連市委書記、市長涉及房改的講話稿都由我來寫。不是我的寫作生花妙筆，恰如市長大秘所說，是領(lǐng)導(dǎo)這些講話涉及許多房地產(chǎn)專業(yè)知識和術(shù)語，我能準(zhǔn)確地遣詞造句，他們卻拿捏不準(zhǔn)，因而落筆就不精煉，語氣也不堅(jiān)定，缺乏力量，不對領(lǐng)導(dǎo)口味。我知道，這優(yōu)勢好多要拜所學(xué)評估專業(yè)相關(guān)知識所賜。
那時(shí)，雖然做行政管理工作，但一直修為評估技術(shù)，涉及評估行業(yè)的事兒也沒少干。省建設(shè)廳舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師考試培訓(xùn)，多次請我講課。我市法院民事訴訟涉及評估專業(yè)幫助，都是請我當(dāng)專家。我還是市政府直接任命的七名拆遷專家委員之一，記憶最深的一次是我們市步行街拆遷，某被拆遷企業(yè)對補(bǔ)償不滿，多次組織職工到北京群體上訪，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)被拘留了好幾次。市政府高度重視，分管城建副市長親自抓這件事。后經(jīng)過我主持的專家鑒定，不僅平息了爭議，還讓被拆遷人和開發(fā)商都很滿意。可開發(fā)商沒感謝我，給副市長送了35萬元。結(jié)果東窗事發(fā)，副市長因受賄罪鋃鐺入獄。
2003年，我響應(yīng)國家政策下海，到長春市規(guī)模最大的某評估公司擔(dān)任技術(shù)總復(fù)核。記得當(dāng)時(shí)單位的估價(jià)師們覺得我是小地方來的，此前又沒有做過具體評估項(xiàng)目，都不服我。在國家級期刊發(fā)表兩篇文章，展示了評估專業(yè)功底之后，才得到大家的認(rèn)可。一年后，我升為公司副總。
我所在的評估公司不僅規(guī)模是當(dāng)時(shí)吉林省最大的，業(yè)務(wù)也很繁忙。拿拆遷評估來說，2007年以前，該公司拆遷評估工作量占整個(gè)長春市的60%以上，正值城市大拆大建，幾千戶的拆遷項(xiàng)目是家常便飯。我的工作是與政府、拆遷人商討確定評估工作方案，制定評估測算模板，審定評估基準(zhǔn)價(jià)格和評估參數(shù)表，之后各項(xiàng)目組估價(jià)師照此分戶評估。再就是在政府動(dòng)遷大會上宣講拆遷估價(jià)政策，對重點(diǎn)拆遷戶跟蹤解釋。估價(jià)解釋工作是在眾目睽睽之下即時(shí)回答未知問題，沒有準(zhǔn)備時(shí)間，還必須準(zhǔn)確無誤，絕對考驗(yàn)人。長春市北人民大銜拆遷涉及一個(gè)軍隊(duì)干休所130多戶，此前多方、多次做工作沒有效果，集體拒遷。在組織一次系統(tǒng)的拆遷、評估解釋后，3天內(nèi)簽協(xié)議達(dá)95%，可見軍人作風(fēng)和評估以理服人的重要。
那十多年間，我印象深刻的評估項(xiàng)目有兩個(gè)，一個(gè)是上海市委前書記陳良宇挪用社?；鸢杆痉ㄨb定涉及某國有企業(yè)待開發(fā)項(xiàng)目，犯罪嫌疑人濫用職權(quán)，未經(jīng)評估即按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)讓給某上市公司。紀(jì)檢、檢察機(jī)關(guān)擬評估認(rèn)定開發(fā)后的價(jià)值高于賬面價(jià)值情況。在與辦案各方議定項(xiàng)目涉案性質(zhì)和估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)，由于評估結(jié)果成立有前期費(fèi)用合法減免等尚需確定的前提條件以及項(xiàng)目未來收益的不確定性和非直接性，我力排眾議，提出當(dāng)事人侵害事實(shí)不是造成國有資產(chǎn)流失而是開發(fā)者權(quán)益價(jià)值損失。該觀點(diǎn)最后被法院生效判決采納，讓我挺有成就感。另外一個(gè)是長白山U型谷拆遷所涉四戶外資企業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值評估。這個(gè)項(xiàng)目地處深山中的核心景區(qū)，評估難度很大：沒有類似交易案例可以比較；成本法評估時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)值同樣也不能市場比較或以“客觀”土地取得成本進(jìn)行成本逼近。建筑物評估因長白山施工季節(jié)性明顯、材料運(yùn)輸費(fèi)、人工費(fèi)畸高，建安工程造價(jià)完全不能套定額計(jì)算，更不用說進(jìn)行單位比較或分步分項(xiàng)評估了；收益法評估時(shí)報(bào)酬率和收益流模式因缺少足夠的直接數(shù)據(jù)支撐，確定也很困難。另外，賓館有十幾個(gè)房間被作他用，需最高最佳利用分析。這個(gè)項(xiàng)目評估，不僅考驗(yàn)估價(jià)師的技術(shù)水平，還特別考驗(yàn)估價(jià)師的應(yīng)變能力和口才。該項(xiàng)目被拆遷人由于宗教信仰、價(jià)值觀等原因，抵觸情緒大，補(bǔ)償訴求高。他們又都是國際投資者，論辯很專業(yè)，常用經(jīng)濟(jì)理論和報(bào)酬率、評估時(shí)點(diǎn)這些評估術(shù)語，搞得翻譯官有時(shí)都不會翻譯。針對他們提出的天池瀑布觀賞價(jià)值補(bǔ)償、國外拓展業(yè)務(wù)費(fèi)用補(bǔ)償、建筑物水毀重建沉默成本補(bǔ)償?shù)纫?，我向他們釋法說理，與他們據(jù)理力爭，始終占據(jù)主動(dòng)。其中某溫泉賓館拆遷評估，被拆遷人對評估價(jià)格有異議，告到了建設(shè)部也沒贏。這個(gè)項(xiàng)目的拆遷評估報(bào)告是我從業(yè)以來為數(shù)不多，親自撰寫的評估報(bào)告之一，還被中房學(xué)時(shí)隔十年才再次公開出版的《2012年房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選》收錄。當(dāng)中我大膽創(chuàng)新，評估二級市場土地使用權(quán)價(jià)值以土地使用權(quán)購買價(jià)格加計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的增值的做法，最近才被評估界廣泛認(rèn)可。
那些年，我除了忙單位的事兒，還擔(dān)任吉林省高院、長春市中院司法鑒定專家咨詢委員，省、長春市和幾個(gè)地級市的房地產(chǎn)價(jià)格評估專家，做了許多公益工作。拿著單位的工資，卻不給單位干活是常態(tài)。老板也愿意，說是可以提高單位的形象和知名度，能增加公司拿項(xiàng)目的優(yōu)勢。做的公益工作有行業(yè)自律報(bào)告評審、房屋征收專家鑒定、涉訴、涉紀(jì)專業(yè)技術(shù)評審和司法評估專家咨詢，還為全省估價(jià)師繼續(xù)教育、省高法、征收、金融部門評估專題培訓(xùn)授課，為評估機(jī)構(gòu)整改、資質(zhì)延續(xù)提供指導(dǎo)，為擬制政府規(guī)范性文件和地方估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建言獻(xiàn)策，主持和參加課題研究等。一天從早忙到晚，樂此不疲。不僅如此，還主動(dòng)或應(yīng)邀參與涉及評估的法律法規(guī)如《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《征收評估辦法》征求意見稿的修改，數(shù)次去北京參加估價(jià)師考試閱卷。時(shí)不時(shí)還發(fā)表一點(diǎn)文章，算下來已經(jīng)在國家級期刊和全國性評估行業(yè)協(xié)會出版物上發(fā)表文章有35篇了。其中，有4篇文章分別獲得了最高人民法院“人民法院司法技術(shù)輔助工作論文評選優(yōu)秀獎(jiǎng)”、中房學(xué)“四川省房地產(chǎn)司法鑒定論壇論文評選三等獎(jiǎng)”、“東北三省司法鑒定論壇論文評選優(yōu)秀論文”、吉林省房協(xié)“吉林省‘長白山杯’房地產(chǎn)估價(jià)論文一等獎(jiǎng)”。吉林省房協(xié)評優(yōu)秀估價(jià)專家，次次有我。2021年還給我頒發(fā)了一個(gè)“房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”。這么多年的職業(yè)生涯，評估報(bào)告沒寫幾個(gè)，但書面審核報(bào)告無數(shù)，各種涉案專家鑒定與咨詢活動(dòng)超百次，自己做報(bào)告水平不咋地，挑別人報(bào)告毛病卻養(yǎng)成了一身的本事。
2014年國家要求下海人員一律返崗工作，我脫離了評估一線。但在做單位本職工作的同時(shí)也沒閑著，正好沉下心來，利用業(yè)余時(shí)間總結(jié)評估經(jīng)驗(yàn)，提升理論高度。體會已經(jīng)寫了百萬多字，現(xiàn)在仍然筆耕不輟。感悟不少，困惑也是一大堆，真正感受到了評估知識的學(xué)海無涯。那段時(shí)間，除正常的評估理論與實(shí)務(wù)研究外，比較熱衷于針對評估行業(yè)所涉的提供虛假證明文件罪和出具證明文件重大失實(shí)罪兩項(xiàng)罪名的研究，經(jīng)學(xué)習(xí)相關(guān)法理，查閱并分析大量的裁判案例，已有了較為深刻的理解。下一步，擬對估價(jià)師個(gè)體的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問題下些功夫。
在琢磨理論的同時(shí)，繼續(xù)熱衷評估公益活動(dòng)。除了講課、評審、鑒定、建議、課題研究、地價(jià)體系建設(shè)驗(yàn)收等這些官方指派的事兒，也常以專家輔助人身份，為評估機(jī)構(gòu)、民事和刑事訴訟當(dāng)事人、被拆遷（征收）人等提供評估咨詢服務(wù)。常在不同場景下幫助不同的對象，有時(shí)都分不清自己的角色了。但是，這也讓我看問題相對來說更加客觀公正，少了本位主義。
2018年，最高法創(chuàng)設(shè)了涉執(zhí)司法評估專業(yè)技術(shù)評審制度，我們省決定由我來主持這項(xiàng)工作，擔(dān)任評審總監(jiān)。這項(xiàng)工作的特點(diǎn)是評審標(biāo)的大、價(jià)值高，執(zhí)行當(dāng)事人重大關(guān)切，對抗性強(qiáng)。異議人大都不一般，處于強(qiáng)勢地位，如開發(fā)商、施工單位等，還有律師、評估業(yè)內(nèi)人士提供幫助，反駁、抗辯能力很強(qiáng)，評審稍有不慎，就可能會陷于被動(dòng)。幾年來，我心存敬畏，如臨深淵，如履薄冰干這個(gè)活兒，沒出啥問題。有點(diǎn)驕傲的是，由我主筆擬制的吉林省《人民法院委托房地產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)評審工作規(guī)則》經(jīng)受住了實(shí)踐的檢驗(yàn)，我所主張以滿足司法需求、實(shí)現(xiàn)定分止?fàn)帪槟康牡脑u審理念和主導(dǎo)創(chuàng)建的評審聽證、審核、會審、審后答疑等機(jī)制，在異議得以充分救濟(jì)的同時(shí)，兼顧了評審所涉各方利益，被普遍接受，收效明顯。為此，省協(xié)會今年還給我頒發(fā)了《吉林省房地產(chǎn)行業(yè)特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)》。我的追求是，讓吉林省的評審專家們都能以“如我提異議，如我被評審”的同理心和“評審以規(guī)，審后以情”的態(tài)度，做有溫度的評審工作，并努力實(shí)現(xiàn)專業(yè)技術(shù)評審的救濟(jì)功能，避免專業(yè)技術(shù)評審程序空轉(zhuǎn)。我的理想是，讓所有當(dāng)事人都能感受到專業(yè)技術(shù)評審的公平正義，并正在踐行。
近幾年的評審、鑒定工作，讓我對當(dāng)專家有了更深的感悟。覺得之前很膚淺，雖然肯定不是“磚家”，對得起自己這個(gè)高級職稱和“有專門知識的人”稱號，對得起所有服務(wù)相對人，但仍有不少改進(jìn)空間，可以做得更好?，F(xiàn)在，對于評估專業(yè)知識理解和專家鑒定工作的認(rèn)識，可以說是上了層高挺高的一層樓。
2023年4月，我有幸成為中房學(xué)第二批資深房地產(chǎn)估價(jià)師。第一批時(shí)覺得會費(fèi)太高沒申報(bào)，現(xiàn)在想來挺可笑的，眼光的確有點(diǎn)短。
2023年10月正式退休，馬上就重返評估行業(yè)前線。除了給所注冊評估機(jī)構(gòu)當(dāng)顧問外，繼續(xù)主持本省的涉執(zhí)司法評估專業(yè)技術(shù)評審工作。整天不是評審，就是在評審的路上，忙得不亦樂乎。有空閑就深耕評估、評審專業(yè)知識，老想著要對評估、評審實(shí)務(wù)知其然，知其所以然。
涉業(yè)近三十年，彈指一揮間。回首往事，不以物喜，不以己悲。要說有什么感觸，首先是覺得對得起自己的良心，守住了道德底線，沒有走歪門邪道，活得坦然。我多次經(jīng)受住了金錢的誘惑，當(dāng)年某大拆遷公司領(lǐng)導(dǎo)找我說，房屋產(chǎn)權(quán)處有人可以出假產(chǎn)權(quán)證，我如果能出評估報(bào)告，拆遷公司可以出拆遷安置協(xié)議。這樣，一套完整的拆遷補(bǔ)償手續(xù)就成了，得到拆遷款后三人均分，結(jié)果被我嚴(yán)詞拒絕了。還有的被拆遷人為換取高估，給車送錢，我無動(dòng)于衷。如果那時(shí)我面對誘惑就犯，今天可能是百萬富翁，但大概率是階下囚。
第二個(gè)感觸是一直堅(jiān)持評估公正，可以告慰平生。評估公正說起來簡單，做起來難啊，是要付出代價(jià)的。如十多年前，某開發(fā)區(qū)抵押貸款評估，我拒絕自行設(shè)定高容積率評估新整理土地，再如某開發(fā)商以評估的拆遷安置費(fèi)抵扣土地出讓金，我堅(jiān)持不高估拆遷安置費(fèi)。這兩個(gè)都是大項(xiàng)目，讓公司失去了一大筆評估費(fèi)，我自己也沒了提成。老板雖沒說什么，臉色也是難看的。當(dāng)年的政治生態(tài)不像今天，像我這么執(zhí)拗，沒被解雇就是幸運(yùn)。最近和那個(gè)老板見面，談起當(dāng)年的合作，我頗為自豪地對她說，這十多年我對公司的貢獻(xiàn)，掙多少錢先不說，由于我把問題、風(fēng)險(xiǎn)想到前面，努力做到水沒來先憋壩，從而使得公司一次都沒被查，至今風(fēng)平浪靜。現(xiàn)在可以肯定，你掙的錢都安穩(wěn)地落進(jìn)了口袋。她點(diǎn)頭稱是，還說掙有毛病的錢，永遠(yuǎn)不敢肯定是自己的。
第三個(gè)感觸是執(zhí)著于評估技術(shù)雖掙錢不多，卻其樂融融，終生受用。當(dāng)前，講究專業(yè)技術(shù)可能并不能直接給公司帶來業(yè)務(wù)，甚至有時(shí)會與委托人產(chǎn)生利益沖突而影響業(yè)務(wù)承攬。許多公司重視專業(yè)技術(shù)，并非從增加企業(yè)核心競爭力考量，主要目的還是化解評估風(fēng)險(xiǎn)。搞技術(shù)的，干得好就像扁鵲的大哥，看不出什么成績，干砸了老板會說養(yǎng)你是干什么吃的。所以，別想靠專業(yè)技術(shù)發(fā)財(cái)。但換個(gè)角度看，也沒有承攬業(yè)務(wù)那么多的煩心事兒。正是有了這樣的平常心，使得自己把心思都集中到了鉆研評估技術(shù)上?，F(xiàn)在可以說是進(jìn)入了“衣帶漸寬終不悔”的境界，思考一個(gè)問題，有時(shí)幾天幾夜都走不出來；悟出了一個(gè)道理，可以陶醉好多天。探索評估的奧秘，讓我無比充實(shí)，也無比受用。就像現(xiàn)在，即使退休了，仍可放飛理想，孜孜以求，同年輕人一樣充滿活力。
如果問我對未來的期望是什么，回答是繼續(xù)老老實(shí)實(shí)當(dāng)個(gè)評估匠人。評估是一個(gè)小行業(yè)，卻真的是一個(gè)高端行業(yè)，水平?jīng)]到一定的高度，是難做好這項(xiàng)工作的。雖說現(xiàn)在高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)對主動(dòng)提升公司業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)不多，但這只是暫時(shí)的，未來一定會有顛覆性變化。且老是輸出低質(zhì)量評估服務(wù)，難免需求萎縮，日漸式微，這已被過往實(shí)踐所證明?，F(xiàn)在，大家都在想拓展藍(lán)海業(yè)務(wù)，可是，如果所拓展的業(yè)務(wù)不以評估技術(shù)或相關(guān)知識為依托，不是經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展中那些需要估價(jià)技術(shù)或估價(jià)相關(guān)知識給予支持的業(yè)務(wù)，我們就沒有競爭優(yōu)勢，走得不會太遠(yuǎn)。因此，未來發(fā)展不管是紅海業(yè)務(wù)還是藍(lán)海業(yè)務(wù)，都離不開評估匠人、匠心。
現(xiàn)在大家比較心浮氣躁，能夠沉下心來鉆研評估技術(shù)的人不多了。這很危險(xiǎn)，不懂技術(shù)就意味著隨時(shí)可能在不自覺狀態(tài)下犯錯(cuò)，犯了錯(cuò)說不定哪一天就被追究法律責(zé)任，這樣令人心痛的事我們看到的已經(jīng)不少了。我們是存在明知有鱷魚也得到河邊喝水的無奈，但不要忘記評估行業(yè)的叢林法則是一旦受傷將一蹶不振，甚至餓死。君子不落險(xiǎn)地，想要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，我們首先要保護(hù)好自己，而精湛的專業(yè)技術(shù)就是我們的鎧甲?，F(xiàn)在，我正琢磨著能通過什么更有效方式，發(fā)揮余熱，為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，乃至社會大眾，提供評估專業(yè)技術(shù)支持和法律事務(wù)的評估專業(yè)幫助。水平半吊子，誠意卻滿滿。
最后，就以自擬的一首打油詩結(jié)束與大家的分享吧：
三十功名塵土飛，欲醉猶聞戰(zhàn)鼓擂。不恨今世無知己，評估伴我一生輝。
作者：王勝斌
工作單位：長春銀達(dá)房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司