摘要：今年是《城市房地產(chǎn)管理法》頒布30周年，該法律確立了房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度，這兩項制度對于規(guī)范房地產(chǎn)市場以及促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展起到了重要作用。房地產(chǎn)估價行業(yè)在中房學(xué)的領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)展三十年。做為一名估價師見證了行業(yè)的快速發(fā)展，本文從個人執(zhí)業(yè)過程中幾個小故事進行分享行業(yè)的變化，在客戶不同需求下不斷成長，從數(shù)字到價值，不斷積累經(jīng)驗向?qū)I(yè)化發(fā)展，從簡單的數(shù)字計算逐步向為客戶提供有價值的服務(wù)轉(zhuǎn)變。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；數(shù)字；價值
一、其實業(yè)務(wù)量不是問題
（一）初涉房地產(chǎn)估價行業(yè)、滿心疑惑
九十年代末進入房地產(chǎn)估價行業(yè)，第一次跟估價前輩去查勘現(xiàn)場是深圳市怡景花園的一套住宅，在公交車上我問前輩，這一份評估報告收多少錢？“500塊”，我默默地算了一下，200份也不過10萬塊錢，公司養(yǎng)一堆人能掙錢嗎？況且有這么大的業(yè)務(wù)量嗎？一個月幾百份報告可能嗎？前輩看出我的顧慮寬慰我說：“做得好業(yè)務(wù)量不少的、不象你想象中的那么難”。這個行業(yè)太小了，我是繼續(xù)還是換個行業(yè)？還好沒有下車，見證了后來三十年的蓬勃發(fā)展，小行業(yè)也有大發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)量迅猛增長，帶來了自動估價系統(tǒng)的發(fā)展
2000年初加入世聯(lián)評估首先是跑盤、手繪樓盤地圖、調(diào)查并做好價格表，然后根據(jù)公司EVS自動估價系統(tǒng)樓盤制作要求，完成數(shù)據(jù)收集與錄用、RP值的計算等。當(dāng)時數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)學(xué)習(xí)香港五大行的經(jīng)驗，主要是為內(nèi)部估價師使用，而在長期數(shù)據(jù)積累下，迎來了大數(shù)據(jù)全面發(fā)展、作業(yè)模式的變化，從當(dāng)初是否有業(yè)務(wù)量到個人貸款評估報告每月持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場爆發(fā)帶來了各評估機構(gòu)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，從人工1.0的模式向數(shù)據(jù)2.0發(fā)展，科技的發(fā)展對行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。隨著市場化成交案例透明度不斷提高，自動估價系統(tǒng)在金融機構(gòu)、稅務(wù)部門廣泛推廣，緊隨科技進步推動房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。而今，房地產(chǎn)估價行業(yè)正在采用創(chuàng)新的方法和技術(shù)，如人工智能、大數(shù)據(jù)分析和區(qū)塊鏈等，來提高評估的準(zhǔn)確性和效率。這些創(chuàng)新實踐為客戶提供了更加精準(zhǔn)和個性化的價值服務(wù)。
二、專業(yè)上對靈魂的拷問
（一）你們有專業(yè)期刊嗎？
第一次跟市場人員一起去銀行拜訪客戶，銀行信貸部門領(lǐng)導(dǎo)拿起桌上一本世聯(lián)期刊問我們，你們公司有專業(yè)期刊嗎？靜默、尷尬……，原來承接評估業(yè)務(wù)，除了跑得勤快，還要有專業(yè)武器和工具。專業(yè)期刊對我影響一直持續(xù)多年，小小的估價師不僅可以寫估價報告，也能在四方格子里一展自己的文采，專業(yè)文章的撰寫在提升估價師專業(yè)素養(yǎng)和對外傳遞專業(yè)觀點方面非常重要。專業(yè)刊物為一線估價師經(jīng)驗沉淀、前瞻技術(shù)應(yīng)用探討起到了載體的作用，同時在那個沒有電子刊物、紙媒發(fā)達(dá)的時代及時向客戶傳遞估價師觀點、市場信息、案例分享等。行業(yè)發(fā)展離不開專業(yè)信息分享，現(xiàn)在有更多的路徑、方式宣傳和發(fā)表專業(yè)觀點，期待行業(yè)更加開放、健康。
（二）兄弟，你這樣做估價行業(yè)就完了
第一次服務(wù)外資房地產(chǎn)機構(gòu)擬進入深圳拿地開發(fā)投資咨詢項目，洋洋灑灑多種方法計算出結(jié)果，在向公司高層內(nèi)部匯報評審時，老板聽完說了一句：“兄弟，你這樣做估價行業(yè)就完了”，崩了……徹底崩了，我怎么就把估價行業(yè)做完了呢，不都是按標(biāo)準(zhǔn)做的測算嗎？后來在項目組團隊智慧的力量下出色地完成了本項目，通過了市場驗證。后來我又復(fù)了次盤，從第一稿、第二稿到終稿結(jié)果，真的是醍醐灌頂：評估行業(yè)是個傳統(tǒng)的行業(yè)，估價方法是固定的方法，但是市場是不斷變化的，遵循市場規(guī)律、我們要學(xué)會用科學(xué)的工具、前瞻的眼界預(yù)測未來，不是一成不變的套用公式，而是對市場的判斷，通過方法論計算幫客戶解決問題。從數(shù)字到價值，實現(xiàn)從0到1質(zhì)的變化，不僅是計算出來數(shù)字結(jié)果，是一系列論證下的數(shù)字內(nèi)涵，真正幫客戶實現(xiàn)價值。正所謂，估價測算雖然不是像建筑設(shè)計那樣的“創(chuàng)意行業(yè)”，但它們也可以是充滿創(chuàng)造力的。
（三）修正因素為什么選這些？為什么修正2？
估價的魅力在于市場的千變?nèi)f化，房地產(chǎn)市場特征之一的獨特性說明了沒有任何一宗物業(yè)是相同的。記得第一次在北京向天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)匯報測算結(jié)果時，當(dāng)場客戶拋出問題：“為什么選這些修正因素，為什么修正指數(shù)是2,不是3？”，在未來多年執(zhí)業(yè)過程中我們經(jīng)常會碰到客戶這樣問，但當(dāng)時面對突然發(fā)問還是有點懵圈，暗自想這不是行業(yè)經(jīng)驗嗎？怎么會提出這樣問題？找碴？挑刺？大意了？準(zhǔn)備不足？應(yīng)該多從案例、市場上提取有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計才能做到臨危不亂。問題回答代表著專業(yè)人士的能力、讓客戶信服的態(tài)度，由于每一單業(yè)務(wù)都對應(yīng)著客戶明確的委托目的，因此深入理解客戶需求，是估價師的基本功，積累參數(shù)的形成，讓紙面的數(shù)字實現(xiàn)客戶價值是帶給我們職業(yè)生涯可持續(xù)發(fā)展的動力，這充分說明了估價服務(wù)已經(jīng)從單純的數(shù)字計算，發(fā)展成為提供市場洞察和戰(zhàn)略建議的專業(yè)服務(wù)。估價師利用先進的數(shù)據(jù)分析技術(shù)和市場研究，為客戶提供更深層次的決策支持。
三、從被動服務(wù)到主動參與，與客戶建立良好的關(guān)系
房地產(chǎn)估價行業(yè)正在從被動提供服務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃訁⑴c客戶的資產(chǎn)管理和決策過程。估價師通過深入了解客戶的需求和目標(biāo)，提供定制化的價值服務(wù)和戰(zhàn)略建議。
（一）2003年客戶寄來的板藍(lán)根沖劑
2003年SARS來勢洶洶，深圳市整個城市板藍(lán)根沖劑脫銷，根本買不到，當(dāng)收到某醫(yī)藥公司派人送來了一箱板藍(lán)根沖劑，分給同事時瞬間被客戶的行動所感動，這是我曾經(jīng)服務(wù)過的一家客戶，為該公司提供項目改造可行性研究分析服務(wù)。我們作為一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，提供的專業(yè)服務(wù)得到客戶認(rèn)可的前提下，換得相互尊重和關(guān)心。
（二）我們就是按著你們出的方案實施
城市更新項目的成功關(guān)鍵在于其經(jīng)濟可行性，這不僅滿足了政府在土地出讓時對歷史文化建筑的保護要求，而且實現(xiàn)了現(xiàn)代元素與歷史遺產(chǎn)的有效融合。我們項目團隊深入分析了當(dāng)?shù)丶?xì)分市場和全國范圍內(nèi)的類似成功案例，制定了一個既符合當(dāng)?shù)靥厣挚沙掷m(xù)的方案，以供客戶決策。這一方案最終得到了市場的驗證，將報告書中的構(gòu)想轉(zhuǎn)化為了生動的實踐案例。客戶對我們的方案贊不絕口，每次會面時都會提及項目是按照我們的方案實施的，這不僅是對我們專業(yè)服務(wù)的高度認(rèn)可，也是對我們團隊能力的肯定。因此，解決客戶問題不僅是估價師的職業(yè)追求，更是激勵我們不斷前進的動力。
（三）第一次在香港國際仲裁中心專家出庭作證
作為一名持有美國房地產(chǎn)估價會員（MAI）資格的房地產(chǎn)估價師，2013年受香港某知名律所的委托，除提供山東省某工業(yè)項目的房地產(chǎn)評估報告之外，合約還明確要求提供評估后續(xù)專家顧問與專家證人的服務(wù)。當(dāng)站在香港中環(huán)香港國際仲裁中心看著藍(lán)天、維多利亞港時，我想另一方委托執(zhí)證的是香港某一會計師事務(wù)所測量師，怎么著，從國內(nèi)房地產(chǎn)估價規(guī)范、土地規(guī)程、房地產(chǎn)市場、土地交易案例各方面都應(yīng)該是我的優(yōu)勢，我必須為我方委托人的爭取最大權(quán)益。出庭前明確我用中文，現(xiàn)場仲裁庭配備翻譯人員，在陳述完我的評估觀點之后，接受被告、原告兩方律師的盤問及執(zhí)證，整體過程比較流暢沒有過多的火爆爭議。事后總結(jié)：出庭前與律師充分溝通、做足功課而專業(yè)（資料準(zhǔn)備充分、預(yù)測可能的問題）、執(zhí)證中數(shù)據(jù)須有理有據(jù)、表述邏輯清晰（讓翻譯人員能理解有效傳遞意見）、避免拖泥帶水引起不必要的爭議問題。后續(xù)該律所還因我當(dāng)時較好的現(xiàn)場專業(yè)表現(xiàn)，有過更多接觸與業(yè)務(wù)推薦。這就是房地產(chǎn)估價行業(yè)的魅力，作為一名專業(yè)人員，不斷接受挑戰(zhàn)不斷總結(jié)成長。估價服務(wù)已由從單獨的房產(chǎn)評估，轉(zhuǎn)變?yōu)榭珙I(lǐng)域、跨行業(yè)的協(xié)同合作。估價師與金融、法律、稅務(wù)等各個領(lǐng)域的專家合作，為客戶提供一站式的房地產(chǎn)解決方案。
四、這是一份可以做到老的行業(yè)
（一）讀AI課程獲取會員資格
2007年參加美國房地產(chǎn)估價培訓(xùn)及會員資格考試，對國外房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)、方法、應(yīng)用充滿著好奇，感慨于國外交易數(shù)據(jù)的透明，多種統(tǒng)計方法在估價行業(yè)的應(yīng)用，尤其是投資人最為看重的收益法，不同場景不同模式不同參數(shù)確定的依據(jù)分析，讓人大開眼界。除了估價技術(shù)方法上的提高外，每門課程的培訓(xùn)講師基本上是銀發(fā)蒼蒼的美國估價師，他們對估價行業(yè)的熱愛，對專業(yè)的赤誠之心，讓我感動的同時也讓我發(fā)現(xiàn)這一份值得付出可以終身職業(yè)的行業(yè)。
（二）專家評審中的不斷進步
從最初的報告撰寫到機構(gòu)內(nèi)部的三審流程，再到目前的外部評審工作，我的職業(yè)生涯不斷進步和拓展。作為一名軍隊房地產(chǎn)評估專家，我深感榮幸同時也肩負(fù)著重大的責(zé)任。在線上評審或現(xiàn)場踏勘的過程中，深受其他專家們敬業(yè)精神的感染。無論是南部省行業(yè)協(xié)會的會長或秘書長，還是機構(gòu)的董事長，他們依然堅守在工作的第一線，晚上加班審核軍產(chǎn)報告，提供詳盡的評審意見，并指導(dǎo)估價師進行報告的完善與修訂，這種專業(yè)精神和敬業(yè)態(tài)度值得學(xué)習(xí)和尊敬。在與專家的共同工作中，我不斷積累相關(guān)知識和經(jīng)驗。我經(jīng)常與其他專家交流，認(rèn)為評審軍隊項目是一項極具挑戰(zhàn)性的任務(wù)，尤其是在厘清附件內(nèi)容時，需要投入大量的時間和精力進行資料梳理和信息整理。每種資產(chǎn)類型、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬以及評估目的都有其獨特性，這些特點不斷激勵我們追求專業(yè)上的精進。
作為估價師，我們必須具備良好的綜合素質(zhì)、清晰的邏輯思維能力以及準(zhǔn)確的表達(dá)和溝通技巧。正如古語所說，“活到老，學(xué)到老”，持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，以適應(yīng)不斷變化的行業(yè)需求。
五、結(jié)語
三十年我們見證了我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展。自法律明確規(guī)定實行房地產(chǎn)價格評估制度和人員資格認(rèn)證制度以來，我們已走過了三十個春秋。在這一過程中，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會引領(lǐng)著行業(yè)不斷前行，實現(xiàn)了從素質(zhì)提升到服務(wù)模式創(chuàng)新的全方位發(fā)展。
三十年，不僅是一個時間的節(jié)點，更是一個發(fā)展的里程碑。在行業(yè)的上升期，我們滿懷激情，不斷開拓進??；在經(jīng)濟調(diào)整期，我們勇于創(chuàng)新，尋找新的增長點。房地產(chǎn)估價行業(yè)以其獨特的魅力和潛力，不斷吸引著一代又一代的專業(yè)人士投身其中。
展望未來，我們滿懷期待。期待行業(yè)能夠繼續(xù)以創(chuàng)新為驅(qū)動，以專業(yè)為基石，迎接更加精彩和燦爛的明天。讓我們攜手并進，共同書寫房地產(chǎn)估價行業(yè)新的篇章！
作者：曹亞琨
工作單位：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司